Tipo de cambio:

Compra: 3.212

Venta: 3.216


Año del diálogo y la reconciliación nacional
MARTES 23

de enero de 2018

CONOCIMIENTO Y HABILIDAD

Rebaja en la compra de un inmueble

Es usual que cuando se analiza la estructura del préstamo hipotecario y la preventa, este se vea desde el punto de vista del promotor y del banco, pero nunca o casi nunca desde la mirada del cliente. Por tanto, la falta de información ocasiona muchas veces que el comprador negocie una rebaja en la compra de un inmueble en preventa sin las herramientas o el conocimiento suficiente.

11/12/2017


Carlos Aguirre

Maestría en Finanzas de Esan




Imaginemos que un cliente desea adquirir un departamento en preventa de 1.5 millones de soles. El comprador recibe un “descuento” de 100,000 soles y paga 400,000 soles de cuota inicial, por lo que le resta un saldo de 1’000,000. Para tal suma pedirá un préstamo por el saldo de una tasa de costo efectivo anual (TCEA) igual al 8%, con lo que le entregaran el departamento en un año.

Desde el punto de vista del promotor, la figura de preventa es muy beneficiosa. Y es que él realiza una rebaja del precio del mercado del departamento a cambio de que el cliente le entregue el capital de trabajo necesario por medio de un pago adelantado (ingreso diferido). Por su parte, el cliente va al banco y pide un crédito hipotecario que luego de aprobarse es desembolsado (1’000,000 de soles) a una cuenta “intangible” a favor del promotor. Este hará uso de estos fondos conforme vaya construyendo.

Si bien el promotor hará uso de los fondos conforme construya, el banco cobrará los intereses desde la fecha que se realizó el desembolso por el total y no conforme al avance del promotor.

Se trata entonces de un negocio redondo para el banco. La entidad financiera de alguna manera “asegura” al cliente de que el uso del dinero será el adecuado al liberarlo conforme se construye la obra.

En España, Estados Unidos y otros países, es el promotor el que financia toda la construcción y pagará los intereses el primer año, no el cliente, como sucede en el Perú.